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太原樓市陷雙面性矛盾:一邊賣得脫銷 一邊無人問津

導讀

太原樓市是兩個脫節的市場,一邊是價格高的品牌樓盤被搶購,大多為富力、恒大、碧桂園、萬科等大房企開發;一邊是原本積壓多年的剛需庫存量無人問津,這些產品都是本土中小房企開發,現在已顯得過時。

中房報記者 樊永鋒 太原報道

時間行進2017年,太原樓市兩極分化極為明顯,傳說中的限購政策遲遲未見落地,人們在暗流湧動中透著焦慮。

“太原樓市上半年出現很明顯的兩極分化,去年我們還在探討趨勢上的分化,今年已經很明顯出現。”山西朗潤雲商商務服務有限公司總經理李峰,在接受中國房地產報記者采訪時如是說。

“這個節點特別微妙,地產圈都在瘋傳近期將限購,但是太原樓市從需求端看並不屬於去庫存市場,從去年開始太原樓市從剛需型轉變到改善型市場,大量庫存積壓是幾年前遺留下來的剛需樓盤,多數是中小房企開發,比別人便宜再多都沒有客戶看上。”李峰說。

有分析指出,太原經濟處於轉型階段,經濟乏力,主要依托城市基礎建設的完成促進經濟發展,以此帶動樓市發展,同時反作用於城市經濟意圖明顯。

“山西經濟復蘇相對滯後,太原市上半年GDP增長7.1%,主要仰仗於基建和房地產發展,經濟上稍有起色,貿然出臺調控政策,無疑會打壓太原經濟復蘇勢頭。”山西省房地產商會會長、山西智誠房地產公司董事長郭尚文在接受中國房地產報記者采訪時,對於太原遲遲未出臺限購政策給出瞭他的看法。

他指出,太原棚改和城改貨幣化補償政策,釋放瞭大量購買力,加上太原作為二線城市補漲,是太原樓市價格上漲、去化速度加快的重要成因。

另外,一線城市調控政策趨嚴,大房企加速佈局太原等二三線房地產市場,致使太原房地產開發集中度越來越高,本地中小房企開展業務的機會越來越少,今年少有新項目推出,這也是太原房地產市場兩極分化的重要成因,本地房企轉型勢在必行。

從態勢上,太原樓市已經成為全國樓市的一個縮小版,兼具瞭一二線城市的火爆,也面臨三四線城市高企的庫存壓力,雙重屬性的矛盾掣肘,讓調控顯得頗為尷尬。

品牌房企的江湖

2017年太原房地產市場是品牌爆發的一年,環線樓市亦是如此熱賣。據朗潤智業分析報告稱,隨著環線大盤的全面覆蓋,如東中環富力金禧城、萬科城市之光的進入,與萬科城形成三足鼎立競爭之勢,環線市場的競爭進入白熱化階段,品牌房企由之前的點狀佈局到現在的東西或南北聯動,單盤對城市外溢客戶吸附力逐漸降低,地緣性客戶回歸是大勢所趨,獨踞一方的項目優勢將不復存在。

據公開數據顯示,截至8月1日,太原7月房價9298元/平方米,小店區在售樓盤均價為9955元/平方米,杏花嶺區在售樓盤均價為9431元/平方米,萬柏林區在售樓盤均價為9308元/平方米,迎澤區在售樓盤均價為11344元/平方米,尖草坪區在售樓盤均價為7247元/平方米,晉源區在售樓盤均價為10088元/平方米。與太原6月房價相比較,六區房價均呈上漲態勢,其中迎澤區房價上漲幅度最高達20.3%。

2017年上半年太原樓市共有48個項目實際開盤或加推,有些樓盤開盤便以熱銷亮相,有的甚至以售罄收官,在這些項目中,品牌房企成績亮眼。

上半年入市的13個品牌項目,以時間段為分割,一季度入市的新項目均坐落於太原環內熱門區域,最南不過龍城大街,最北不過北中環,東西未越過中環;而二季度入市的新項目50%位於河西片區,另外50%位於晉陽湖片區。

“今年上半年,太原市去化近400萬平方米,都集中在新增開發量上面,這是市場需求角度最真實的反映,而且多數的在售樓盤均價在9000元/平方米水平。”李峰說。

“2017年,太原樓市在量、價、購房者和開發商拿地成本的預期多重因素作用下,目前價格逼近一萬元,均價在9700元/平方米水平,我們監測的數據包括新入市項目、在售項目。”山西朗潤智業房地產信息咨詢有限公司市場總監劉偉娜說。

中國房地產報記者走訪的幾個項目情況,印證瞭上述說法。

中車國際城,地處杏花嶺北中環,由中國中車旗下子公司中車置業開發,項目共規劃5期,一期二期以住宅為主,三期陸續加推商業配套項目。

該項目企劃部寧經理告訴記者,中車國際廣場定位為城市綜合體,均價在8500元/平方米,較去年一期開盤價上漲1500元/平方米,“項目價格在太原樓市屬於中等偏上,銷售情況很好,二期期房推出1400多套,目前僅剩100多套,剛需和改善型需求全覆蓋,隔街相望的富力華庭精裝修房價格12000元/平方米,算是太原北城最貴的項目”。

在晉陽湖板塊,萬科翡翠公園、富力灣、保利西江月等品牌公司的項目預計今年入市,板塊進入全面成長期;同時,隨著土地的不斷放量,也吸引更多的開發商進入,板塊內的競爭將愈演愈烈。從客戶來看,板塊流入人口以輻射全城的中高端改善人群為主。

綠地集團太原分公司田靜接受中國房地產報記者采訪時表示:“綠地目前的兩個項目綠地城和盧浮宮半山國際5期還沒開盤,綠地城7月做瞭一個開盤前的預熱活動,客群主要是地緣性客戶、改善型客群為主。”綠地城地處晉陽湖板塊,“將來的開盤價肯定會參照萬科金域藍灣,它的精裝修產品目前均價約13000元/平方米。”

富力天禧城項目位於尖草坪區濱河西路與北中環交會處,占地1100畝,總建築面積314萬平方米,是富力地產傾力打造的旗艦項目,是聚合高層住宅、國際公寓、綜合商業等業態的城市綜合體。

據富力銷售顧問介紹,目前主推的是100平方米以上大戶型三居戶室,精裝房均價在8900元/平方米左右。

在富力天禧城往北有萬科公園裡和萬科小鎮,均價為9400元/平方米與8600元/平方米。

沿著河西板塊繼續向南,目前在售的項目有恒大城,均價在11000元/平方米,恒大雅苑參考均價在11300元/平方米、萬科藍山均價10200元/平方米、國投肖邦價格待定、萬科金域藍灣精裝房二期價格待定,一期均價13000元/平方米;另外遠大璽灣、當代沿湖城、綠地城、泰禾金尊府、萬科翡翠公園、保利西江月、富力灣等項目即將入市,下半年的太原樓市爭奪戰中,競爭隻會更為激烈。

在小店區的龍城大街區域,匯集瞭恒大未來城、碧桂園天匯、保利茉莉公館、富力尚悅居二期,也是下半年入市競爭的項目。

再觀太原土地市場,2017年一季度品牌房企獲取土地建築面積284.72萬平方米,占整體市場70%。品牌房企拿地向來是市場的風向標,體現著市場未來的發展方向。

“從大房企角度看,全國范圍內,可收割的新區塊不是很多,太原屬於屈指可數的幾個發展潛力較大的城市,理論上可以稱得上房企獲利的目標城市,太原本來進行大規模的城改,政府層面也希望借助大型房企的資金、經驗、開發能力,參與太原城市化建設。”李峰說。

中小房企絕地求變

從2017年太原樓市的開發情況來看,與品牌房企的高歌猛進不同,山西本地房企的機會空間變得越來越窄。

跟大房企合作開發,拓展房地產上下遊業務,抱團取暖,走出山西尋求海南的發展機會,都是太原本地房企現在的考慮。

據報告稱,一季度入市的本地開發商項目多位於富士康周邊、西山等較為偏僻的區域,二季度入市四個新盤,其中兩個位於親賢街市中心地帶,另外兩個分別位於河西和太原東北部。相比較品牌樓盤而言,本地開發商項目的明顯特征為:體量小、證件前景不確定性大、價格偏低。

“今年的顯著特征是中小房企絕大部分在給大房企打工,通過合作、出讓庫存地塊,維持生存,去年還是趨勢,今年已是表現,多數大房企選擇通過合作開發。”李峰對於本地中小房企的生存現狀給出瞭他的看法。

郭尚文表示:“全國的房地產市場集中度越來越高,太原也不例外,融資優勢、品牌效應、市場認可度都在向品牌房企集聚,所以現在太原房地產市場規模小的房地產企業機會很少,今年甚至沒有本地房企開發的大項目入市。”

太原房地產市場競爭白熱化的嚴酷現實,給本地的房地產開發企業提出新的發展難題,轉型或者坐以待斃。

“太原本地中小房企發展愈發困難,部分中小房企趕著這輪樓市風口自己再做兩年,有土地儲備的跟大型房企合作開發;部分主業不是房地產的企業轉型相對容易,把房地產業務剝離掉即可;專業做房地產的企業轉型就比較困難。原因在於當地實體經濟沒有復蘇,隻有圍繞房地產向上下遊發展,尋求新的發展機遇。”郭尚文說。

郭尚文作為本土企業山西智誠房地產的掌舵人,經歷瞭本地房企在太原房地產市場的輝煌與沒落。

行業經驗的積淀,讓他敏銳地意識到轉型的重要性,所以智誠房地產提前佈局積極拓展,在堅守房地產開發主業的同時,積極涉足物業服務、超市等房地產配套行業,並積極拓展海南地產市場。

“今年2月份,我們在三亞海棠灣拿地近100畝,準備開發產權式度假酒店,另外正在海口洽談土地,尋求住宅市場機會。”郭尚文說。

“30~40傢山西房企準備籌資100億元組團去海南拿地,確有其事,之前房企在協商這個事情。近期也有三四傢房企通過我在咨詢海南市場情況,後期我們將組織房企調研、考察海南市場,今年下半年及2018年還會有山西房企進入海南市場。”他回應山西本地房企涉足海南市場的消息表示。

對於為何舍近求遠涉足海南市場,他表示:第一,海南是一個全國性的市場,有別於一般意義上的旅遊地產市場,屬於度假式旅遊的市場;第二,隨著經濟發展、人們對健康養生理念的重視,加上北方城市冬季的霧霾影響,是涉足海南房地產市場積極因素;第三,政策層面不會受到太大的調控影響;第四,去海南開發產權式度假酒店,跟本地房企有瞭一個互動的平臺,先期開發的產權式度假酒店,讓山西本土房企在海南有互相依托發展的平臺;第五,在於本地房企在太原的生存空間越來越窄,2016-2017年太原房地產市場繁榮的過渡期後,本土專業房企必須尋求出路。

“山西本地房企在海南投資,區別於其他市場,在三亞更註重於區位和項目的定位,千篇一律快速復制的住宅項目隻有海口有延展空間,但是在三亞就需要挖掘自身特色,中小房企有一定優勢不需要做太大轉變,發揮自身特色,抓住特定市場一樣可以得以發展。”他說。

對於太原本土房企的發展現狀及沒有產生大型房企的原因,郭尚文表示:“太原市人口基數較小,外來人口導入較少,房地產市場發展相對滯後,加上本地房企實力有限,錯過房地產黃金發展機遇期。”

樓市的雙面性矛盾

對於太原房地產市場的現狀,太原社會科學院張晨強於今年5月份撰文稱,太原房地產市場發展既有機遇的同時,又面臨諸多不利因素。主要表現為:城中村改造將釋放大量的房地產供給;房地產開發土地成本上升較快;支撐住房需求快速增加的人口基礎不足;經濟增長趨緩和信息化進程加快制約房地產市場的需求等等。

據此分析,太原未來存在房地產供給大量增加、需求增加相對緩慢、庫存上升的可能。政府面臨應對房地產市場進行科學調控和政策引導,保證其健康穩定發展的局面。

7月末,山西省統計局發佈的上半年全省經濟運行情況數據顯示,上半年全省地區生產總值6577.91億元,按可比價格計算同比增長6.9%。

太原市實現地區生產總值(GDP)1515.88億元,比上年同期增長7.1%,這是自2015年以來連續10個季度保持7%以上的增長水平,上半年房地產開發投資241.93億元,增長9.3%。

太原市是拉動全省商品房銷售面積快速增長的主動力。太原市單位面積銷售額由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米,增長26.1%,高於全省平均增速5.6個百分點。

太原樓市近期的火爆表現,跟其它一二線城市的表現一樣。但是對於當地居民每月平均工資(4620元)全國倒數的尷尬局面,調控房價顯得尤為必要。然而,太原樓市的畸形發展,在一定程度上左右瞭太原市政府部門對樓市調控的決心和力度。

太原樓市的真實情況是,過往幾年積壓已久的剛需庫存量得不到釋放消化,新增開發量卻快速填充瞭市場必買推薦的需求。

“太原樓市是兩個脫節的市場,為響應國傢層面對房地產市場的調控精神,政府可能出臺限購政策,目的在於抑制樓市價格過快增長。但是矛盾點在於,太原樓市本身是地價助推房價上漲,另一方面又要考慮原本積壓多年的剛需庫存量。”李峰說。

“從政府層面看,依賴於基建和房地產市場提升經濟發展的現實,讓其不願意施加更多行政手段去進行調控,即使調控也是萬不得已,這是一個很尷尬的狀態。”他說。

從全國層面看,太原是省會城市裡最後一個沒有出臺政策調整的城市,太原現在的情況是大量庫存積壓在過去幾年本土房地產企業開發的中小型項目中,即缺乏配套、服務、品質相對較差的項目。“即使今年也沒有多大改觀,真正的新增量,都集中在一線房企開發的項目,而且去化速率極快。”他說。

這也是李峰指出太原房地產市場兩極分化較為明顯的重要依據。他說:“這些天經常接到本土房企尋求幫助的電話,他們房子每平方米賣7000元左右,賣不動,旁邊品牌房企的房子賣8500~9000元/平方米,都賣瘋瞭。”

國傢對房地產市場宏觀調控背景下,太原樓市“既要依賴房地產市場保增長,又要兼顧出清庫存。開發商的拿地成本、購房者的預期以及市場需求結構決定瞭太原樓市很難出臺有效的調控政策,政府出臺調控政策會是一個很痛苦的過程。”李峰說。

太原多個舊城改造的地塊基本上都是去年下半年和今年上半年拿地,最快入市也要到今年下半年,將來的競爭會更為激烈。

他認為:“太原本身不屬於去庫存市場,從去年開始太原樓市從剛需型轉變到改善型市場,太原上半年達到400萬平方米的去化,都集中在新增開發量上,這是市場需求角度最真實的反映,幾年前遺留下的大量庫存剛需樓盤,比別人便宜再多都沒有客戶去出手。”

郭尚文認為:“太原市2016~2017年房地產市場去化速度快有兩個原因,其一是一二線城市的補漲,另外是太原市棚戶區、城改項目貨幣化補償政策的出臺,釋放瞭大量的購買力。如果沒有這個政策,太原的樓市不會有這樣的好程度。隨著購買力的上升,加大瞭跟投者進入的心理預期。”

劉文娜分析稱:“太原樓市均價還處於較低水平,我們通過中部六省的對比,太原樓市還是處於中下水平,未來還有上漲空間,下半年的房價還預計還有10%左右的漲幅。但是現在政府調控的風聲越來越緊,會影響下半年的房價走勢,但基本上會趨於穩定,看跌的預期不會很大。”

郭尚文對於太原房地產市場的前景給出瞭他的判斷:“太原舊城改造這兩年進入最高峰,過瞭這個黃金時期,太原房地產市場將會回落,甚至有下行的可能。”

畢竟,在缺少產業人口導入的情況下,單依靠太原市400多萬地緣性人口支撐的房地產市場,上升空間是有限的。









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